由向詠茵撰寫

[業主租客] 第21條驅逐 (請留意2024年更新)

最新有關《第21條》驅逐條款的法律變更詳解

英國的《第21條通知》(Section 21 Notice) 長期以來使房東在沒有給出理由的情況下能夠驅逐租戶。然而，隨著《租客權利法案》(Renters’ Rights Bill) 在2024年進一步推進，這項規定將迎來重大改革。

新法律的重要變更

  1. 取消“無過錯”驅逐
    《第21條通知》將不再有效，房東如需收回物業，必須通過《第8條通知》(Section 8 Notice) 提出，並提供合法理由，例如租戶拖欠租金或參與反社會行為。
  2. 租金調整
    • 房東只能每年調整一次租金，並且必須符合市場價格。
    • 廣告房屋時，房東需明確標明租金，不得要求或接受高於標價的租金出價。
  3. 對受益人和養寵物租戶的保障
    • 房東不得對接受福利金的租戶或有孩子的租戶設置禁止條款。
    • 房東需合理考慮租戶的養寵物請求，除非有正當理由，否則不能拒絕。
  4. 房屋安全與標準
    • 擴展到私人租賃市場的“阿瓦布法案”(Awaab’s Law) 將強化租客對危險居住條件的挑戰權。
    • 房東的物業若未達到“體面住房標準”(Decent Homes Standard)，可能面臨高達£7,000的罰款或其他法律後果。
  5. 新設財產仲裁機構
    引入一個新的財產仲裁員系統，提供公平的糾紛解決服務，避免房東和租客必須通過法院處理問題。

目前的影響

法律尚未生效，因此房東仍可以按照現有規定使用《第21條通知》。不過，隨著法案推進，未來幾個月可能會出現驅逐申請的增加。建議房東儘早採取行動以免受到新法限制。

結論

這些變更的目的是為了平衡房東與租戶的權益，減少租戶因無故被驅逐所面臨的不穩定性。同時，房東仍然可以在合法情況下收回物業，例如租戶未支付租金或房東自住。

什麼是第21條驅逐?

在英格蘭和威爾士，第21條通知也稱為第21條驅逐通知書，是房東在不需要提供任何理由底下，向其短期租賃 Assured shorthold tenancies (ASTs) 的租戶發出的合法驅逐通知。

一般情況底下，只要租出物業符合以下條件，就大有可能屬短期租賃的類型:-

  • 您租用的財產是私人擁有的
  • 您的租約於1989年1月15日或之後開始
  • 該物業是您的主要住宿
  • 您的房東不住在物業中

而在以下情況下，租約則不能屬於AST：

  • 它在1989年1月15日之前開始或已經商定
  • 房租一年十萬英鎊以上
  • 房租每年不到250英鎊（倫敦不到1000英鎊）
  • 這是商業租賃或有執照的場所的租賃
  • 該物業是以渡假形式租出
  • 你的房東是地方議會

假如租約並非為AST，那麼第21條驅逐就並不適用。

收到房東的第21條驅逐怎麼辦？

為了保障租客的權益，房東必須遵循嚴格的法律程序才能啟動第21條驅逐, 否則房東可能會犯下非法驅逐或騷擾的罪行。所以在收到第21條驅逐時，租客可以先確定房東發出的通知是否有法律效用。

1.檢查表格和日期

  • 房東在任何情況下不能夠在租約生效的首四個月向租客作出第21條驅逐;
  • 第21條驅逐只能透過[表格6A – 有保證的短期租賃的無過錯佔有通知] 而啟動;
  • 有效的第21條通知必須至少給您2個月或3個月時閒內遷出物業; (如果通知在2020年3月26日之前給予，則為2個月; 如果通知在2020年3月26日當天或之後給予, 則為3個月);
  • 如果租客沒有在閒時內遷出，房東必須在發出通知後的6個月內開始提起訴訟。如果超過此時間，第21條驅逐通知則自動無效;
  • 如果租客是每季度或每6個月支付一次租金，租客則有權發出與租金期限相等的通知。房東必須在通知終止日期後的4個月內開始訴訟。 

2. 了解您的按金是否受到保護

  • 所有短期租賃都必要接受[租賃押金保護規則]管制，如果房東未能在規定的期限內保護按金，則將受到處罰, 並且不能對租客作出第21條驅逐;
  • 房東必須在租客繳付按金天30內以書面型式為租客提供按金保護計劃的資訊, 否則不能對租客作出第21條驅逐;
  • 房東或代理商必須簽署證書以確認信息正確無誤;
  • 如果房東違反了這些規定，他們只有先退還租客的按金才能 按照第21條的規定發出有效通知;
  • 如果您的房東違反了租賃押金保護規則規定, 租客可以考慮針對未能保護的按金或保護得太遲而提出索賠; 請按此了解按金索賠的規則與程序;

3. 檢查租賃相關文件

  • 在發出第21條驅逐之前，房東必須先給租客提供以下文件的副本:-
  • 氣體安全證書
  • 能源績效證書
  • 《如何租房：英格蘭租房清單》 -政府出品的指南
  • 如果您的租約在2015年10月1日之前開始並且此後沒有續簽，則可能不適用。

4. 按金金額

房東和代理商只能：

  • 收取最多5週的租金作為押金
  • 在某些情況下收取費用

假如房東所收取的按金或費用超過了限額，則必須先退還多收的金額，否則無法給予有效的第21條通知。

5. 確定您的房東是否需要許可證

如果物業是多人居住（HMO）房屋,房東都必須持有許可證。沒有許可證房東便不能夠發出有效的第21條通知。

6. 房屋維修

如果市政廳命令房東在以下任何一種情況下進行維修，房東則不能在未來6個月內發出有效的第21條通知：

  • 改善通知
  • 緊急工程通知

如果租客在向房東提出關於房屋狀況的書面投訴後得到第21條通知，則該通知可能無效。

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